القطاع العام Management du secteur public 4

Published on أبريل 15th, 2016 | by anouar hassbaoui

2

دور العقار في التنمية: إشارات على ضوء المناظرة الوطنية للسياسة العقارية

Share on Facebook0Share on Google+0Share on LinkedIn0Share on TumblrTweet about this on Twitter0

من إعداد: د. عبدالعزيز رشدي

باحث بالمركز

تقديم :

 يلعب العقار دورا مهما في تحقيق التنمية باعتباره الأرضية الأساسية التي تنطلق منها مختلف المشاريع العمومية في مختلف المجالات الاقتصادية والسياحية والعمرانية …وذلك من خلال توفير  الأوعية العقارية الضرورية لإحداث وإقامة المشروعات والبنيات التحتية المهيكلة للمجال (المرافق الحيوية والمناطق الصناعية والسياحية والمنشآت العامة …).

 على هذا الأساس نظمت الحكومة خلال نهاية سنة 2015 مناظرة وطنية حول السياسات العقارية، انطلقت من تشخيص واقع العقار العمومي ودوره في التنمية في ظل الصعوبات التي يعرفها  والتي لعبت دورا كابحا لعملية التنمية. وكانت هذه المناظرة مناسبة لتقديم ثلة من الخبراء والمهتمين بالقطاع العقاري لمجموعة من التوصيات حول سبل النهوض وإصلاح  وتحسين المنظومة العقارية  لتكون في خدمة التنمية الاقتصادية والاجتماعية المنشودة.

بناء على ذلك،  نتساءل عن مدى أهمية العقار في التنمية؟  وعن أهم الاختلالات التي تعرفها المنظومة العقارية ببلادنا؟ وعن سبل إصلاح هذه المنظومة على ضوء توصيات المناظرة الوطنية للسياسة العقارية ؟

  دور العقار في التنمية

لاشك  أن العقار يلعب دورا حيويا في منظومة التنمية ، على اعتبار أنه عامل إنتاج استراتيجي لكل القطاعات الحيوية ورافعة أساسية للتنمية المستدامة بمختلف أبعادها . فهو الوعاء الرئيسي لتشجيع الاستثمار المنتج والمدر للدخل والموفر لفرص الشغل، كما يعتبر أرضية لانطلاق المشاريع الاستثمارية في مختلف المجالات الاقتصادية والاجتماعية والفلاحية والسياحية والخدماتية …إلخ.

  كما أن العقار هو وسيلة الدولة في مجال التعمير والتخطيط العمراني ، و هو آلية أساسية لضمان حق المواطنين في السكن ، وبالتالي فالعقار يساهم بدور فعال في تنفيذ السياسات العمومية الرامية إلى تحسين ظروف عيش المواطنين ومحاربة الفقر والإقصاء، كما يساهم في الحركية التنموية، وذلك على ضوء التحولات الاقتصادية والديمغرافية  المتسارعة التي يعرفها المغرب.

 فلا يمكن تصور نجاح أي سياسة عمومية دون ضبط مجال العقار وتنظيم استعمالاته.  و في هذا الإطار، تهدف الدولة، في مجال التعمير والتهيئة والتخطيط العمراني، إلى تهيئة وتدبير المجال بغية ضبط النمو والتوسع الحضري.

 كما يحتل العقار على مستوى السكن مكانة محورية، حيث ينطلق منه إنعاش البرامج السكنية، وخلق المدن الجديدة والأقطاب الحضرية (يناهز الطلب السنوي على العقار الحضري حوالي 4000 هكتار). و هذا الصدد، تتدخل الدولة في مجال السكن من خلال مجموعة من التدابير، التي تهدف إلى محاربة الهشاشة والفقر عن طريق محاربة السكن غير اللائق بشتى أنواعه (السكن الصفيحي، السكن الصلب)، وذلك بواسطة برامج متعددة تتجلى في برنامج  مدن بدون صفيح  وبرنامج السكن الاجتماعي، برنامج السكن المنخفض التكلفة   الذي يقدر ب 140 ألف درهم، و برنامج السكن المهدد بالانهيار.

فالعقار يلعب دورا مهما في تنمية الاستثمار في كل القطاعات الحيوية في البلاد  كالقطاع الصناعي  (إنجاز البنيات التحتية الصناعية  والمناطق الصناعية ) والقطاع السياحي (تدعيم المرافق السياحية وانجاز المركبات والفنادق المنتزهات السياحية..) والقطاع الفلاحي ( دعم التنمية القروية وتحسين ظروف عيش الفلاحين). علاوة على ذلك، فالعقار يعتبر آلية لإنجاز مختلف المرافق العمومية (البنايات والعمارات الإدارية كالمنشآت التربوية والصحية…).

 إكراهات تدبير منظومة العقار

يعرف المغرب منظومة عقارية مركبة ومعقدة ناتجة عن مجموعة من العوامل التاريخية والاجتماعية والاقتصادية وغيرها [1] ، وقد نتج عن هذه الوضعية تنوع في الأنظمة القانونية المؤطرة للعقار، مما  أفرز بدوره جملة من الاكراهات والقيود التي تعيق تصفية الوضعية القانونية والمادية للعقار وتنظيم استعماله وتداوله. وتتجلى أهم الصعوبات التي يعرفها العقار ببلادنا في الخصاص المهول في الاحتياطات العقارية وتعدد الأنظمة  العقارية، إضافة إلى المساطر الإدارية المعقدة التي يخضع لها المستثمرين الخواص بغرض  اقتناء أراضي تابعة للدولة القيام بتهيئتها .

إن إزدواجية  بنية العقار بالمغرب وتعدد أنظمته القانونية يشكلان حجرة عثرة أمام الولوج إلى العقار بسلاسة ، فكافة العقارات بالمغرب مزدوجة البنية، عقارات محفظة وأخرى غير محفظة تطبق عليها  النصوص القانونية الخاصة والتي تعود أغلبها إلى القرن العشرين (بين فترة 1913 و1919)، حيث كان المغرب آنذاك تحت الحماية الفرنسية ، قام المستعمر من خلالها بوضع نظام التحفيظ العقاري الذي أقره بظهير 1913 بهدف كسر الحواجز التي كانت تضعها المعاملات العرفية المحلية في وجه تملك المستعمر للأراضي المغربية[2]،  وقد  طرأت على هذه النصوص  تعديلات  بسيطة لم تغير من مضمونها ومحتواها.

  وتتسم الأنظمة العقارية بالمغرب بتعدد أشكالها وتقسيماتها، فمنها ماهو مستمد من بعض الأعراف كأراضي المخزن وأراضي الجماعات السلالية وأراضي الجيش، ومنها ماهو مستمد من الشريعة الإسلامية كأراضي الأحباس [3]. ومن الطبيعي أن هذا التنوع في الأنظمة العقارية ببلادنا لا يشجع الاستثمار بالشكل المطلوب، وإيجاد حل جدري لمشكل التنوع في هذه الأنظمة بالمغرب يبقى شبه مستحيل لأنه مرتبط، كما أسلفنا الذكر، بعدة مرجعيات تاريخية ودينية وسياسية واجتماعية، ومن الصعب توحيد النصوص القانونية والقضائية العقارية التي تطبق على كل أنواع العقارات بالمغرب .

 إن الأنظمة التي تحكم العقارات المعنية أدت إلى تعقيد وضعيتها وعرقلة المبادرات الرامية إلى إعادة تهيئتها وتأهيلها وعقلنة استغلالها، سواء على صعيد الإنتاج أو الإنعاش العقاري  أو التجهيز ، وإقامة المرافق العمومية. كما أن تعدد الأنظمة العقارية يجعل كل نظام يخضع لمقتضيات قانونية خاصة، تقوم بتسييره إدارات عمومية مختلفة (أملاك الدولة ، وزارة الداخلية، وزارة الأوقاف، وزارة التجهيز…)، كما يفرض مساطر معقدة لإجراء عملية التفويت.

 فإذا ما أخذنا مثلا بعض النماذج عن واقع العقار العمومي بالمغرب، فقد أفاد  في هذا الصدد تقرير تركيبي حول قطاع  العقار بالمغرب  بمناسبة انعقاد المناظرة الوطنية حول السياسة العقارية ودورها في التنمية،  أن نمط تدبير بنيات المنظومة العقارية بجميع مكوناته، بما فيها الملك العمومي والخاص للدولة، يعرف العديد من الاختلالات والاكراهات مما يحد من دوره في التنمية . فالنظام العقاري لأملاك الدولة مثلا  والذي ينظم بمقتضى ظهير 1 يوليوز 1914 كما وقع تغيير ه وتتميمه، أصبح متجاوزا وعاجزا عن مسايرة التطورات الاقتصادية والاجتماعية التي يعرفها المغرب اليوم هذا من جهة، ومن جهة أخرى فإن  جمود القواعد الحامية للملك العام ولا سيما قاعدتي عدم قابلية الملك العام للتصرف فيه وعدم قابليته للتقادم والتي إن كانت تحقق الحماية الفعلية لهذا الملك، كثيرا ما تكون  سببا في عدم تثمينه وتحول دون تعبئته لخدمة أهداف التنمية.

ومن الإكراهات المرتبطة بتنظيم وتدبير الملك العام للدولة ما يلي:

  • تعدد وتشتت النصوص التشريعية والتنظيمية التي تنظم الملك العام؛

  • تعدد الجهات الإدارية الموكول لها صلاحيات تدبير شؤون الملك العام (وزارة التجهيز، المكتب الوطني للكهرباء والماء، المكتب الوطني للسكك الحديدية، الوكالة الوطنية للموانئ…)؛

  • ضعف مساطر مراقبة الملك العام بسبب قلة الموارد البشرية والمادية، ويترتب عن هذه الإكراهات  تنامي ظاهرة الترامي على الملك العام وصعوبة تسوية الوضعية القانونية للرصيد العقاري الهام الذي يشكله الملك العمومي[4]؛

ومن ضمن الإشكاليات  التي سجلت بأشغال المناظرة الوطنية  للسياسة العقارية، مسألة تحصين الملكية العقارية وتعزيز الأمن العقاري والتي تتجلى في النقط التالية:

  • استمرار حالة الاعتداء المادي للإدارة على أملاك الخواص مما يشكل مساسا بحقوق الملكية ،

  • تعدد المنازعات بين الأنظمة العقارية المختلفة نتيجة تعقد المنظومة القانونية والمساطر ، مما ينتج عنه تعثر تصفية الوضعية للوعاء العقاري؛

  • تعدد المنازعات القائمة بين الأفراد وبين الأنظمة العقارية العمومية ( الملك العام والخاص للدولة، الأملاك الحبسية، الملك الغابوي، أراضي الجموع…)؛

  • بطء مسطرة نزع الملكية لأجل المنفعة العامة وتعقد إجراءاتها مما يؤدي إلى عدم تمكين الملاكين من تعويض عادل عن نزع أراضيهم؛

  • صعوبة تطبيق الاقتناء بالتراضي لأملاك الخواص، نظرا  لتعقد مسطرتها  وهزالة  الأثمنة  المقترحة على الملاك من طرف اللجان الإدارية للتقويم؛

  • بطء أو عدم تنفيذ مقتضيات تصاميم التهيئة، فيما يتعلق بإحداث المنشآت العامة داخل آجل عشر سنوات من المصادقة عليها كما ينص على ذلك قانون التعمير، مما يؤدي إلى حرمان الملاك من استعمال عقاراتهم لمدة طويلة دون تحقيق المنفعة العامة التي  على أساسها تمت برمجة تلك التجهيزات والمنشآت العمومية (المؤسسات التعليمية مثلا..)؛

  • سوء تدبير المنازعات العقارية، وغياب قضاء متخصص للبث في المنازعات  العقارية ، الأمر الذي يؤدي على طول أمد البث في القضايا العقارية؛

  • ضعف تكوين الموارد البشرية العاملة في قطاع العقار .

 من أجل تدبير فعال للعقار وللسياسة العقارية

أكدت الخلاصات التي انتهى إليها المشاركون في  المناظرة الوطنية حول “السياسة العقارية للدولة ودورها في التنمية الاقتصادية والاجتماعية”، على جملة من  التوصيات التي تروم في معظمها اقتراح مداخل لعملية إصلاح قطاع العقار بما يعزز الدور الحيوي لهذا القطاع، باعتباره رافعة أساسية للتنمية الاقتصادية والشاملة والمستدامة، وهذه أهم التوصيات:

  • تعزيز الأمن العقاري قصد تحصين الملكية العقارية والرفع من قيمتها الاقتصادية والإئتمانية من خلال سلسلة من الإجراءات:  إحداث أقسام عقارية متخصصة داخل المحاكم من أجل تسريع البت في القضايا العقارية، وحث القطاعات المتدخلة في العقار على إرساء وتطوير نظام معلوماتي جغرافي، وإجراء التحديد الإداري للأراضي الجماعية من أجل ضبط مساحتها بشكل دقيق، وتسريع وتيرة تصفية وضعيتها القانونية؛

  •  في مجال السكن: تم التأكيد على ضرورة العمل على تيسير ولوج المواطنين للسكن اللائق، وتنويع العرض السكني الملائم لمختلف الشرائح الاجتماعية، من خلال إرساء مبدأ الإلتقائية على مستوى التدبير العقاري في مجال السكن، ووضع مقاربة تشاركية لتنسيق المجهودات وفق مخططات استراتيجية وطنية شمولية عوض المقاربات القطاعية. وفي هذا الصدد، تمت الدعوة  إلى تشجيع التوسع العمودي في المدن الكبرى ترشيدا لاستعمال الوعاء العقاري، وتسوية وضعية التجزئات العشوائية لتمكين الملاكين من تحفيظ مساكنهم أو بقعهم الأرضية، فضلا عن دعم برامج السكن في العالم القروي؛

  • مراجعة الترسانة المؤطرة لقطاع العقار من أجل ملاءمة التشريعات العقارية مع التطورات الاقتصادية والاجتماعية التي يعرفها المغرب؛

  • ضمان إدماج فاعل للعقار في وثيرة التنمية، من خلال إعداد مدونة للملك الخاص للدولة وتحديث الترسانة القانونية المتعلقة به ووضع نظام قانوني موحد لأملاك الجماعات الترابية؛

  • تدبير وحكامة القطاع: من خلال التأكيد على ضرورة اعتماد خطة عمل لتسريع وتيرة تعميم نظام التحفيظ العقاري، وتأمين التكوين الأساسي والمستمر للعاملين في القطاع، فضلا عن إرساء قاعدة بيانات قادرة على استيعاب وضبط المعلومات المتعلقة بالعقار العمومي من أجل تحسين معرفة مدبري الملك العمومي بمكوناته؛

  • إعداد دليل مرجعي لتعبئة وتثمين العقار العمومي، يشمل تنميط المعايير التي يتعين توفرها في برمجة المرافق، والتجهيزات العمومية ومعايير تخصيص أملاك الدولة لفائدة الإدارات العمومية ومساطر ومعايير تفويت وكراء العقارات العمومية وإرساء آليات مراقبة عمليات التفويت والكراء؛

  • إرساء تخطيط حضري فعال ينبثق من وثائق مدروسة بما يحقق العدالة الاجتماعية والمجالية دون إغفال مقومات التنمية المستدامة واعتماد التدبير التشاركي في إعداد وتنفيذ وثائق التعمير ؛

  • ضرورة إرساء آليات جديدة تمكن من تعبئة الأراضي اللازمة لإحداث مشاريع التهيئة الحضرية ومناطق الأهمية الإستراتيجية، وإرساء آليات تكوين رصيد عقاري احتياطي يمكن من مواجهة متطلبات التوسع العمراني مستقبلا، علاوة على إرساء آليات ترمي إلى التحكم في السوق العقارية وتقنين مسطرة الاستثناء في مجال التعمير، وإحداث صندوق وطني لاستخلاص القيمة المضافة العقارية الناتجة عن التعمير؛

  • وبخصوص العقار الفلاحي دعت التوصيات إلى تعزيز آلية التجميع الفلاحي كآلية للحد من تجزيء البنيات العقارية، وتطوير تدبير أراضي الدولة في مجال الاستثمار الفلاحي، والحد من ظاهرة الزحف العمراني على حساب الأراضي الفلاحية، وتيسير ولوج المستثمرين إلى العقار؛

  • اعتماد منظور شامل يستحضر كافة الأبعاد القانونية والمؤسساتية والتنظيمية والإجرائية، ويراعي خصوصيات القطاع وطبيعة بنيته المركبة والمتشابكة، ومراجعة وتحديث الترسانة القانونية المؤطرة للعقار؛

  • استثمار التكنولوجيا الرقمية في ضبط البنية العقارية، وإصلاح نظام الأراضي الجماعية، وإنجاح عملية تمليك الأراضي الجماعية، وتسريع وتيرة تصفية الوضعية القانونية للأراضي الجماعية، بهدف توفير مناخ ملائم لدمج أمثل لهذه الأراضي في مسلسل التنمية الاقتصادية والاجتماعية؛

  • وبخصوص تحسين دور العقار في ميدان الاستثمار، أكدت التوصيات على ضرورة تيسير ولوج المستثمرين إلى العقار وتبسيط مساطره وتثمين العقار العمومي وضمان الولوج إليه ضمن قواعد الشفافية، وكذلك تيسير تعبئة العقار العمومي لإنجاز المشاريع الاستثمارية بشتى أصنافها الصناعية والسياحية وفق رؤية إستراتيجية وطنية بتنسيق بين الفاعلين العموميين.

 لائحة بأهم المراجع

  • Paul decroux « droit foncier marocain » edition la porte ? rabat 1972.
(2) ذ الهادي مقداد – السياسة العقارية في ميدان التعمير والسكنى ، مطبعة النجاح الجديدة الدارالبيضاء الطبعة الأولى 2000. –
     3   –     ندوة “العقار الاستثمار” أشغال اليوم الدراسي المنظم من طرف عمالة إقليم الحوز والمكتب الجهوي للإستثمار الفلاحي للحوز بتعاون مع مركز الدراسات القانونية المدنية والعقارية بكلية الحقوق بمراكش بتاريخ 19 يونيو 2003 ص 53.
     4  –     تقرير تركيبي حول واقع قطاع العقار بالمغرب أهم عناصر التشخيص دجنبر 2015
[1] للتوسع حول فكرة التطور العقار التاريخي للقانون العقاري المغربي وتحيد أنماطه وأشكاله يراجع:  
Paul decroux « droit foncier marocain » edition la porte ? rabat 1972
[2] -ذ الهادي مقداد – السياسة العقارية في ميدان التعمير والسكنى ، مطبعة النجاح الجديدة الدارالبيضاء الطبعة الأولى 2000.
[3] ندوة “العقار الاستثمار” أشغال اليوم الدراسي المنظم من طرف عمالة إقليم الحوز والمكتب الجهوي للإستثمار الفلاحي للحوز بتعاون مع مركز الدراسات القانونية المدنية والعقارية بكلية الحقوق بمراكش بتاريخ 19 يونيو 2003 ص 53.
[4] تقرير تركيبي حول واقع قطاع العقار بالمغرب أهم عناصر التشخيص دجنبر 2015
Share on Facebook0Share on Google+0Share on LinkedIn0Share on TumblrTweet about this on Twitter0

Tags: , , ,


About the Author



2 Responses to دور العقار في التنمية: إشارات على ضوء المناظرة الوطنية للسياسة العقارية

  1. محمد says:

    السلام عليكم ورحمة الله وبركاته
    عيد مبارك كل عام وانتم بخير
    وبعد: الموضوع ممتاز ويهمني في بحثي الموسوم ب: النظام القانوني للأملاك العقارية الخاص التابعة للبلدية، فهل من مساعدة بارك الله فيكم

أضف تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *

Back to Top ↑